Rủi ro đầu tư đất nền luôn là vấn đề được qua tâm bởi các nhà đầu tư ưu tiên khi tiến hành xem xét một dự án. Rủi ro không chỉ đến từ dự án ma, tính pháp lý không rõ ràng mà còn là nguy cơ bị chôn vốn khi tính thanh khoản thấp. Do vậy, việc hiểu rõ các rủi ro khi đầu tư chính là điều kiện đầu tiên để ra quyết định đầu tư đúng đắn và bảo vệ dòng vốn, tối ưu lợi nhuận của nhà đầu tư.
1. Đầu tư đất nền là gì? Vì sao lại được nhiều người lựa chọn đầu tư?
1.1 Đầu tư đất nền là gì?
Đầu tư đất nền là hình thức mua bán các lô đất chưa xây dựng công trình (chưa có nhà ở, chưa triển khai hạ tầng kỹ thuật), các lô đất này thường nằm trong khu vực quy hoạch phát triển đô thị, dân cư hoặc khu công nghiệp.
Đất nền mang tính chất “thô”, khác hoàn toàn với các loại hình bất động sản đã được xây dựng hoàn thiện nhưng lại luôn thu hút được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư cá nhân cho đến tổ chức.
1.2 Vì sao đầu tư đất nền luôn là lựa chọn phổ biến cho nhiều người?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động không ngừng, đất nền vẫn luôn được nhiều người quan tâm bởi những đặc điểm nổi bật sau đây:
- Thứ nhất, đất nền có giá trị vốn thấp hơn so với nhà phố hay căn hộ, do đó, đất nền sẽ dễ tiếp cận với nhiều nhà đầu tư mới hơn các hình thức bất động sản khác.
- Thứ hai, biên độ tăng giá (mức chênh lệch giữa giá mua ban đầu với giá bán) cao, đặc biệt là ở các khu vực chuẩn bị phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị, mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.
- Thứ ba, nhờ vào tính linh hoạt cao trong đầu tư, đất nền được nhiều nhà đầu tư lựa chọn hơn. Có thể được giữ lâu dài, chuyển nhượng nhanh khi sốt đất hoặc xây dựng để khai thác.
Tuy nhiên, đi kèm với sức hút lớn thì nhà đầu tư càng nên cẩn trọng hơn với các rủi ro có thể xảy ra như pháp lý mơ hồ, dự án “ma”, quy hoạch treo hoặc thổi giá ảo. Cũng bởi khác với chung cư, đất nền thường không có sự kiểm soát chặt chẽ về pháp lý, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng “ôm đất” qua nhiều năm hay phải mất trắng tất cả vì tin vào những quảng cáo sai lệch.
Các nhà đầu tư cần phải thực sự tỉnh táo và trang bị cho mình kiến thức vững chắc trước khi ra quyết định đầu tư để tránh gặp phải những sai lầm không đáng có.
2. Các rủi ro cần tránh khi đầu tư đất nền
2.1 Rủi ro pháp lý: “Mất trắng” vì giấy tờ không đầy đủ, tranh chấp, quy hoạch treo
Đây là nhóm rủi ro nguy hiểm nhất vì nếu không kiểm tra kỹ hồ sơ và pháp lý, nhà đầu tư có thể sẽ trả cái giá đắt – mất trắng vốn đầu tư.
Vậy rủi ro pháp lý có thể là:
- Mua đất không có sổ đỏ, đất đang bị tranh chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch chưa được công bố.
- Giao dịch đất dự án “ma”, ám chỉ đất không tồn tại hoặc chỉ tồn tại trên các bản vẽ quảng cảo.
- Đất đã bị chủ đầu tư mang đi cầm cố ngân hàng, nếu gặp phải, nhà đầu tư có thể sẽ đối mặt với rủi ro bị phát mãi bất ngờ.
- Hợp đồng không được công chứng mà chỉ qua giấy tay hoặc giấy ủy quyền thiếu cơ sở pháp lý.
2.2 Rủi ro thị trường & tài chính: Biến động giá và thanh khoản thấp
Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ càng vì nếu đầu tư nhanh chóng có thể sẽ gặp phải đất có tính thanh khoản thấp, dễ dẫn đến khả năng “chôn vốn” trong thời gian dài nếu đầu tư sai thời điểm hoặc khu vực.
Khi nhà đầu tư không nên có tâm lý đầu cơ hoặc dễ tin vào các tin đồn quy hoạch, bởi các nhà môi giới có thể dựa vào đó mà thổi giá ảo, gây nên hiện tượng “bong bóng giá đất”.
Khả năng tài chính không đủ cũng không nên đầu tư quá vội vàng, vì khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy vay ngân hàng cũng là lúc rủi ro tăng gấp bội khi thị trường đảo chiều.
2.3 Rủi ro thông tin: Cạm bẫy từ dự án ma, môi giới không minh bạch
Đã có không it nhà đầu tư sập bẫy vì qua tin vào các nhà môi giới mà không kiểm tra lại pháp lý và hồ sơ. các tình trạng phổ biến bao gồm:
- Môi giới dẫn dẫn mua đất có tính pháp lý mơ hồ, đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi hoặc đất bị cấm phân lô bán nền.
- Các giấy tờ đưa ra chỉ là giả mạo, tiện ích được “vẽ” trên bản đồ cùng những cam kết lợi nhuận phi thực tế không có thật với mục đích khiến các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm tin vào một cách triệt để.
- Sử dụng chiêu trò giá rẻ, chiết khấu cao, tặng quà lớn để đánh vào tâm lý muốn kiếm lời nhanh của nhiều người.
2.4 Các sai lầm phổ biến khi mua đất nền
Đất nền là một kênh đầu tư hấp dẫn, tuy nhiên, không ít nhà đầu tư đã gặp phải những sai lầm ngay từ những bước đầu tiên, khiến dòng vốn bị “chôn” và rơi vào cảnh thua lỗ. Dưới đây chính là các sai lầm phổ biến mà nhiều người mắc phải khi tham gia thị trường đầu tư đất nền:
Chỉ chạy theo phong trào, thấy người khác mua liền mua theo. Nhà đầu tư không nên chạy theo “sốt đất ảo” mà không tiến hành khảo sát thực địa hoặc kiểm tra thực tế, dẫn đến việc mua nhầm đất “treo” hoặc khu không có tiềm năng thật sự.
Không nên tin tưởng hết vào môi giới, không thẩm định thông tin từ các nguồn chính thống như quy hoạch địa phương, pháp lý đất đai… bởi nếu nhà đầu tư không giữ được cho mình sự tỉnh táo sẽ dễ dính phải chiêu trò lừa đảo và phải trả cái giá đắt.
Ngoài ra, nhà đầu tư còn tự lấy đá đập chân mình khi đặt kỳ vọng quá cao vào lợi nhuận dẫn đến đầu tư không phù hợp với năng lực tài chính của bản thân. Việc vay mượn hoặc dốc toàn bộ sức lực vì tin rằng “lướt sóng” đất sẽ lời nhanh là một sai lầm cần tránh, vì khi thị trường chững lại, họ có thể mất thanh khoản hoặc phải cắt lỗ, do đó gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tài chính.
3. Đầu tư đất nền có an toàn không? Nên đầu tư đất nền thời điểm này không?
3.1 Đầu tư đất nền có an toàn không?
Ở thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư vẫn luôn phân vân có nên lựa chọn đầu tư đất nền không? Vậy câu hỏi đặt ra ở đây là, đầu tư đất nền có phải là biện pháp an toàn không?
câu trả lời là tuy đất nền vẫn là một kênh đầu tư có khả năng sinh lời cao được nhiều người ưa chuộng nhưng tính an toàn của nó lại phụ thuộc rất lớn vào kiến thức, kinh nghiệm và mức độ kiểm soát rủi ro của các nhà đầu tư.
Nhà đầu tư cần trả lời được các câu hỏi như:
- Nhà đầu tư đã nắm chắc kiến thức và lý và thị trường chưa?
- Nhà đầu tư có đủ kinh nghiệm để phân tích các rủi ro hay không?
- Nhà đầu tư có kiểm soát được tài chính và không chạy theo đám đông một cách mù quáng?
Chỉ khi tự tin trả lời được các câu hỏi trên, nhà đầu tưu mới có thể xem xét việc lựa chọn đầu tư đất nền là một lựa chọn an toàn và hiệu quả.
3.2 Có nên đầu tư đất nền vào thời điểm hiện nay?
Thực trạng thị trường:
- Cạnh tranh ngày càng khốc liệt, số lượng dự án mở bán rất cao nhưng chất lượng lại phân hóa mạnh.
- Xuất hiện tình trạng đáng báo động “thổi giá” cao ngất ngưỡng tại các khu vực vùng ven, chưa có quy hoạch thực chất.
- Quản lý pháp lý chưa được đồng bộ, tạo điều kiện cho các dự án không đủ điều kiện pháp lý được rao bán khắp nơi.
So sánh với các kênh đầu tư có triển vọng khác:
- Chứng khoán: đất nền ít biến động theo ngày, phù hợp với những người ưu tiên tài sản hữu hình nhưng khả năng thanh khoản thấp hơn.
- Vàng: vàng có tính an toàn cao hơn, dễ chuyển đổi thành tiền để sử dụng hơn nhưng lợi nhuận khó đột biến như đất nền.
- Gửi tiết kiệm: gửi tiết kiệm có khả năng an toàn tuyệt đối nhưng lãi suất thấp và không phù hợp với những người có khẩu vị rủi ro cao.
Vậy ai nên – không nên đầu tư đất nền?
- Nên: các nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi, ưu tiên trung đến dài hạn và có nhiều thời gian nghiên cứu kỹ thị trường đất nền cũng như xem xét kỹ hồ sơ và pháp lý.
- Không nên: người sử dụng đòn bẩy vay ngân hàng, kỳ vọng lãi nhanh hoặc không có đủ kinh nghiệm trong việc thẩm định pháp lý và vị trí đất.
Các nhà đầu tư nên nhớ một điều rằng, đầu tư đất nền không phải là “cuộc chơi may rủi” mà nó là một bài toán dài hạn. Một bài toán cần phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, sự nghiên cứu và cả sự tìm tòi học hỏi không ngừng. Và trong bài toán này, ai kiểm soát được rủi ro tới cùng thì người đó chính là người chiến thắng.
4. Nên làm gì để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư đất nền?
Đầu tư đất nền chỉ thật sự hiệu quả khi nhà đầu tư quản trị tốt được những rủi có thể xảy ra ngay khi bắt đầu dự án. Dưới đây chính là những nguyên tắc cần tuân thủ để bảo vệ vốn và tối ưu lợi nhuận:
- Khi đối mặt với những giấy tờ mơ hồ, nhà đầu tư cần thận trọng yêu cầu môi giới cung cấp đầy đủ sổ hồng, hồ sơ pháp lý và kiểm tra chéo tại Phòng Tài nguyên Môi trường địa phương.
- Nhà đầu tư cũng cần cân nhắc, so sánh các chủ đầu tư khác nhau để chọn ra người thực sự uy tín, tránh các doanh nghiệp nhỏ lẻ, chưa có dự án triển khai thực tế.
- Lựa chọn vị trí có tiềm năng, ưu tiên các khu vực đã có quy hoạch rõ ràng, có hệ thống kết nối giao thông – hạ tầng – dân cư thật sự. Tránh mua theo phong trào, tin theo các tin đồng quy hoạch không đáng tin.
- Chủ động tìm hiểu thông tin thị trường, pháp lý đất đai và tài chính cá nhân, trang bị vững chắc kiến thức cho mình để có thể tự tin đối mặt với các rủi ro. Nếu là một nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường thì có thể tham khảo ý kiến từ các chuyên gia nhiều kinh nghiệm, tránh tin lời lừa đảo.
- Nhà đầu tư không nên dồn toàn bộ tài sản của mình vào một lô đất duy nhất, nên có sự phân bổ vốn hợp lý. Nếu vốn nhàn rỗi, tránh dùng đòn bẩy tài chính quá mức hoặc kỳ vọng nhiều vào lợi nhuận ngắn hạn.
- Một điều cần lưu ý đó là tuyệt đối không giao dịch qua giấy tay, chỉ ký các hợp đồng có công chứng, minh bạch về điều khoản và có người đại diện pháp luật rõ ràng.
Cuối cùng, nhà đầu tư cũng không nên quá vội vàng, cẩn trọng cũng là một trong những điều kiện để thành công. Chỉ nên xuống tiền khi đã đầy đủ thông tin và cần có thời gian kiểm tra pháp lý, quy hoạch, hiện trạng vị trí thực tế trước khi ra quyết định ký hợp đồng.
5. Kết luận
Đầu tư đất nền là một kênh sinh lời cực kỳ hấp dẫn nhưng cũng cự kỳ nguy hiểm nếu nhà đầu tư thiếu kiến thức, chạy theo phong trào hoặc kế hoạch đầu tư mơ hồ. Để tránh mắc phải những sai lầm, nhà đầu tư cần trang bị thật kỹ kiến thức về pháp lý, tư duy phân tích thực tế, lựa chọn vị trí tiềm năng dựa trên quy hoạch minh bạch và luôn luôn nhớ phải kiểm soát tốt khả năng tài chính của mình.
Đặc biệt, không vội vàng ra quyết định, nhà đầu tư cần phải đầu tư bằng sự tỉnh táo, đó mới là cách đầu tư thông minh.
6.Thông tin liên hệ Lê Gia Land:
- Trụ sở: 337 – 339 Phạm Văn Bạch, P.15, Q. Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
- Hotline: 0961 774 776 (Mr. Phường)
- Email: info.legialand@gmail.com
- Website: https://legialand.vn/
