Rủi ro khi đầu tư bất động sản chưa bao giờ là vấn đề hết “hot” – từ pháp lý mập mờ, giá bong bóng, dự án “ma” hay thanh khoản thấp, tất cả đều có thể dễ dàng khiến nhà đầu tư “tiền mất tật mang” nếu không có đủ kinh nghiệm và thông tin thiếu chính xác.
1. Đầu tư bất động sản là gì?
Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn vào các loại tài sản như đất nền, nhà ở, căn hộ, nhà xưởng… nhằm mục đích sinh lời qua việc tăng giá hoặc cho thuê. Đây là kênh đầu tư được nhiều người ưu tiên cũng bởi khả năng giữ giá trị tài sản và tạo dòng tiền ổn định, tuy nhiên cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư thiếu kiến thức, kinh nghiệm và không kiểm soát tốt các yếu tố pháp lý hay biến động thị trường.
Bước vào năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục thu hút nhiều nhà đầu tư hơn với hàng loạt các cơ hội sinh – từ đất nền vùng ven, nhà phố, cho đến các khu đô thị quy hoạch mới.
Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy không ít nhà đầu tư đã “sập bẫy” vì thiếu hiểu biết pháp lý, mua phải dự án chưa đủ điều kiện, hoặc mù quáng chạy theo các cơn sốt ảo. Trong bối cảnh thị trường đầu tư bất động sản đầy biến động, việc nằm lòng 7 rủi ro bất động sản sau đây không chỉ là điều kiện tiên quyết để bảo vệ nguồn vốn, mà còn là yếu tố then chốt thúc đẩy nhà đầu tư thành công.
2. 7 loại rủi ro đầu tư bất động sản phổ biến & giải pháp đề xuất
2.1 Rủi ro pháp lý:
Đây là một trong những rủi ro nghiêm trọng nhất khi tiến hành đầu tư bất động sản, đặc biệt với các nhà đầu tư cá nhân chưa có nhiều kinh nghiệm. Khi mua phải một bất động sản không có sổ đỏ, sổ chung, giấy tờ viết tay, hoặc thậm chí chưa hoàn tất thủ tục pháp lý sẽ khiến nhà đầu tư đứng trước nguy cơ mất trắng.
Ngoài ra, nhiều trường hợp còn phải bị “giam vốn” trong một khoảng thời gian tương đối dài vì mua phải đất vướng quy hoạch treo, đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích sử dụng, hoặc thuộc khu vực đang bị cấm giao dịch. Tuyệt đối cẩn trọng nếu nhà đầu tư vẫn chưa có nhiều kiến thức về các loại giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, phê duyệt quy hoạch 1/500… nếu không sẽ rất dễ rơi vào bẫy pháp lý tinh vi – thậm chí còn có dự án bị đem đi thế chấp ngân hàng nhưng không được công khai ra ngoài.
Cũng chính vì vậy, nếu đã và đang có ý định đầu tư, nhà đầu tư luôn nhớ phải kiểm tra kỹ sổ đỏ, pháp lý dự án tại cơ quan chức năng địa phương và ưu tiên chọn chủ đầu tư uy tín, có pháp lý rõ ràng và minh bạch.
2.2 Rủi ro lừa đảo – dự án ma
Trên thực tế sẽ có những “dự án” không hề tồn tại trên hồ sơ pháp lý hoặc chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng vẫn được quảng cáo rầm rộ và chào mời đặt cọc – người ta gọi đó là những dự án “ma”. Đây là một mô hình lừa đảo thường được bắt đầu bằng những buổi giới thiệu hoành tráng, giấy tờ photo mập mờ, hình phối cảnh 3D ấn tượng, cùng với đó là các lời hứa “sổ hồng riêng, lợi nhuận khủng” để đánh vào tâm lý FOMO của khách hàng.
Đã có không ít nhà đầu tư xuống tiền giữ chỗ chỉ nhờ bản vẽ phân lô, rồi lại phát hiện lô đất nằm trên đất nông nghiệp, đất công, thậm chí đó là đất… không xác định được vị trí thực địa, không hiện diện trên bản đồ cả nước. Và kết quả là khi sự việc vỡ lở, chủ “dự án” sẽ biến mất một cách bất ngờ hoặc đùn đẩy trách nhiệm, lúc này nhà đầu tư sẽ rới vào tình thế vừa mất vốn vừa sa vào kiện tụng kéo dài – tiền mất tật mang.
Để tránh sập bẫy bởi các dự án ma, nhà đầu tư cần chỉ giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư, sàn phân phối uy tín có lịch sử minh bạch; đồng thời phải yêu cầu đầy đủ hồ sơ pháp lý như quyết định quy hoạch 1/500, giấy phép mở bán và trực tiếp kiểm tra thông tin tại UBND hoặc Sở Tài nguyên – Môi trường trước khi xuống tiền.
2.3. Rủi ro thanh khoản thấp
Sự thật có một số bất động sản dù được quảng cáo là “tiềm năng” nhưng lại rơi vào tình trạng khó sang nhượng hoặc mất giá trầm trọng sau khi mua. Một số nguyên nhân có thể kể đến như vị trí bất động sản không đẹp, quá xa trung tâm, cơ sở hạ tầng còn yếu kém, tiện ích không đầy đủ, hoặc có thể do không có nhu cầu ở thực từ người dân địa phương. Việc đổ tiền đầu tư vào các khu vực như vậy có thể khiến dòng vốn của nhà đầu tư bị “chôn” trong một khoảng thời gian dài và không xoay vòng được, dẫn đến mất cơ hội đầu tư khác.
Khi xem xét một dự án có nên đầu tư không, nhà đầu tư nên ưu tiên chọn khu vực có dân cư đông đúc, đầy đủ tiện ích sống cơ bản như trường học, chợ, bệnh viện, và đặc biệt là phải có tiềm năng phát triển rõ rệt trong tương lai gần. Tuyệt đối không nên mua chỉ vì nghe theo “tin đồn” hoặc hiệu ứng truyền miệng chưa kiểm chứng từ người khác.
2.4 Rủi ro sốt đất ảo & hiệu ứng đám đông
Thị trường đầu tư bất động sản đã trải qua nhiều đợt “sốt đất” cục bộ, nơi giá bị thổi phồng lên nhanh chóng bởi tin đồn về quy hoạch, hạ tầng hoặc là sự xuất hiện của một “ông lớn” đầu tư. Dưới áp lực từ hiệu ứng đám đông và tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) mà nhiều nhà đầu tư đã vội vã xuống tiền, trước cả việc kiểm định giá trị thật sự của bất động sản. Điều này dẫn đến tình trạng mua ở “đỉnh” nhưng lại khó bán ra sau đó.
Cũng bởi khi cơn sốt qua đi, giá của bất động sản lao dốc nhanh chóng, cũng chính các nhà đầu tư nhỏ lẻ là người chịu thiệt hại nặng nề nhất. Vậy nên, nhà đầu tư tuyệt đối không quyết định đầu tư chỉ vì “nghe người ta nói”, mà cần kiểm tra thực địa, đối chiếu quy hoạch rõ ràng. Đặc biệt, phải giữ được cái đầu lạnh giữa “cơn sốt” và không để cảm xúc cá nhân chi phối đến quyết định tài chính của mình.
2.5 Rủi ro tài chính – đòn bẩy quá mức
Vì quá kỳ vọng vào lợi nhuận mà nhiều nhà đàu tư bất động sản đã sử dụng đòn bẩy tài chính một cách không kiểm soát, vay tới 70–80% giá trị tài sản với mong muốn bán ra nhanh chóng để thu hồi lại vốn. Tuy nhiên, họ lại không tính trước được tình trạng thị trường chững lại, hay thanh khoản thấp hoặc lãi suất tăng đột ngột. Nếu thực trạng xảy đến như trên, nhà đầu tư rất có thể mất đi khả năng trả nợ, buộc phải “bán tháo” để cắt lỗ, dẫn đến thiệt hại lớn về tài chính.
Vậy nên, hãy là một nhà đầu tư thông minh, giữ tỉ lệ vay ở một mức an toàn. Chỉ nên vay tối đa 50-60% giá trị bất động sản và đồng thời thiết lập cho mình kế hoạch trả nợ rõ ràng, có sự tính toán kỹ lưỡng và luôn chuẩn bị quỹ dự phòng để tránh rơi vào thế “bị động” khi thị trường biến động.
2.6 Rủi ro từ thông tin sai lệch & môi giới kém đạo đức
Đã có không ít nhà đầu tư bị cuốn vào các dự án được “vẽ” lên những viễn cảnh tươi đẹp với các thông tin sai lệch hoàn toàn, hoặc “bị thổi giá” do môi giới thiếu đạo đức, cố tình che giấu pháp lý, bịa đặt quy hoạch để chốt giao dịch nhanh chóng. Và khi phát hiện sự thật cũng là lúc nhà đầu tư không thể kiểm soát tình hình được nữa, khó đòi lại tiền hoặc mất trắng tất cả.
Để đối mặt với tình trạng trên, nhà đầu tư chủ động tìm hiểu, nghiên cứu, luôn kiểm tra thông tin qua các kênh chính thống như UBND, Sở Tài nguyên – Môi trường, bản đồ quy hoạch chính thức. Ngoài ra, trước khi xuống tiền nên tiến hành khảo sát thực địa, tìm hiểu lịch sử khu vực và so sánh giá thị trường để ra quyết định đúng đắn. Tránh tình trạng đặt niềm tin tuyệt đối vào lời nói một chiều của môi giới.
2.7. Rủi ro quy hoạch – đất dính giải tỏa, không được xây dựng
Một trong những cái bẫy nguy hiểm được đặt sẵn mà nhiều nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm rất dễ mắc phải đó là mua phải đất nằm trong vùng quy hoạch treo, đất nông nghiệp không chuyển đổi được hoặc thuộc diện giải tỏa. Những loại đất này thường được ngụy tạo bằng các hình ảnh tốt đẹp như “giá rẻ hấp dẫn”, “tiềm năng tăng giá mạnh”, kết quả lại không thể xây dựng cũng không thể sang tên, thậm chí có nguy cơ bị thu hồi bất cứ lúc nào.
Vậy nên nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý, trước khi giao dịch bất cứ một bất động sản nào cũng cần kiểm tra kỹ bản đồ quy hoạch mới nhất tại Phòng Tài nguyên – Môi trường địa phương. Không nên tin vào các bản sao mập mờ mà môi giới đưa ra, và đặc biệt không được giao dịch “bằng giấy tay” khi chưa rõ pháp lý.
3. Kết luận – Rủi ro đầu tư bất động sản
Rủi ro đầu tư bất động sản luôn là vấn đề khiến nhiều nhà đầu tư phải “đau đâu”. Từ pháp lý không rõ ràng, sốt đất ảo, tính thanh khoản thấp hay sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức – nếu không kiểm soát tốt các rủi ro có thể khiến nhà đầu tư rơi vào tình trạng “mất trắng”. Vậy nên, trong một thị trường bất động sản luôn biến động, chìa khóa thành công không nằm ở việc nhà đầu tư có “bắt đáy” hay “lướt sóng” hay không, mà nằm ở tư duy dài hạn: hiểu đúng – làm đúng – chọn đúng.
4. Thông tin liên hệ Lê Gia Land:
- Trụ sở: 337 – 339 Phạm Văn Bạch, P.15, Q. Tân Bình, Tp. Hồ Chí Minh
- Hotline: 0961 774 776 (Mr. Phường)
- Email: info.legialand@gmail.com
- Website: https://legialand.vn/
